İNŞAAT ve MİMARLIK SORUNLARIMIZ HAKKINDA
Bölüm – I

TÜRKİYE’DE
Kentsel Dönüşüm Hakkında Düşünceler

Hazırlayan:
Zafer BEKAROGLU
Y.Mimar

Temmuz’2024

“İdare (Bakanlık, Belediyeler, Toki, Emlak Konut) halkın yaşam kalitesini artıracak planlamalar yapmakla yükümlüdür.”

• • 1. 1. 1. 1. (6306 Sayılı yasanın taslak metinlerinde yer alan cümle)

 

• • 1. 1. 1. 1. .

 

• • 1. 1. 1. 1. .

“Her alanda vatandaşın hayat kalitesini artıracağız”

• • 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. (08.02.2024 C.Başkanı)

.
.

“Kentsel Dönüşümün yaşam kalitesini artırması için tam şeffaflığın sağlanması ile halkın güven duygusunun oluşturulması büyük önem taşımaktadır” (ZB)

Bu yazı dizimizle, büyük bölümü deprem riski altında bulunan ülkemizin bir çok kentinde yaşayan halkımızı ilgilendiren bir konuyu, risk altındaki binaların yenilenmesi esnasında karşılaştığımız sorunları dile getirmeye çalışacağız. Amacımız, mesleki hayatımızda yaşadığımız tecrübeleri aktarmak suretiyle, bu kritik konuya bir meslek adamı, gözlemci ve vatandaş olarak ilgililerin dikkatine bir perspektif verebilmektir. Bu sorunların bir kısmı, riskli binalarda yaşayanların aldıkları/alacakları kararları ilgilendirmekte ve doğru yönlendirilmeleri ile çözülebilecek sorunlardır, bir kısmı yerel idarecilerin yapacakları düzenlemelerle ortadan kaldırılabilir niteliktedir, bir kısmı ise iktidarın ülke bazındaki uygulama kararları ile yerel yöneticilerle yapacakları işbirliği ile topyekun hayata geçirilebilecek konulardır.

• • 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. İstanbul, 2024’Temmuz (ZB)

 

Kentsel Dönüşüm Yasa’mız ve yapısal güvenliğimiz!

Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN, riskli yapıların yenilenmesinde öncelikli olarak toplulaştırmayı işaret etmiş iken, kentsel dönüşüm yasanın ruhuna uygun olarak devam etmemiştir. Başlangıçta parsellerin toplanarak İdare’ye başvurulması tavsiye edilmekte iken, kentsel dönüşüm bina yenilemeye dönüşmüş, kendi halinde, yavaş bir seyirle ve önce kullanıcıların büyük çoğunluğunun aşina olmadığı zor bir sürecin maddi ve psikolojik zorluklarıyla, daha sonra inşaat süreci sorunları ile, tamamlandıktan sonra ise yenilenen binalardaki nüfus artışı nedeniyle kente yüklenen ek sorunlarla sürmektedir.
Halk, öncelikle “Riskli Yapı” tanımında paydaşları ile anlaşamamaktadır. Gecikmeksizin derhal güvenli bir yapıya kavuşmak isteyenlerle ikamet ettiği veya kira geliri aldığı konuta (riskli bile olsa umursamazlıkla) dokunulmasını istemeyenlerin, yenilemenin maddi külfetini karşılayabilenlerle karşılayamayanların arasında senelerce süren görüşmelere hatta tartışmalara şahit olunmaktadır.
Çoğunluk tarafından bilinmeyen uzun ve zorlu inşaat süreçlerinin psikolojik ve ekonomik baskısı, yenileme ile güçlendirme arasında veya inşaatı yaptırmak için çeşitli ihale modellerinde anlaşmazlıklar nedeniyle kentsel dönüşüm uygulamalarında bir türlü olması gereken ritim yakalanamamıştır. Yaygın bir dönüşüm çalışmaları sırasında geçici konut temini zorlukları, arz talep dengesizliği nedeniyle kiraların aşırı yükselmesi de diğer etkenlerdir. Yavaş seyreden münferit bina yenilemeleri de geçmiş yılların en sakin semtlerini bile uzun yıllar sürecek şantiye ve sanayi bölgeleri haline getirmiştir.
Banliyölerdeki sorunlu ve kaçak yapılaşmanın çok olduğu bölgelere ise el atılmaya cesaret bile edilememiştir. Dere yataklarında, dolgu ve bataklık alanlarda yapılan yerleşmelere dokunul(a)mamaktadır. Yerel yönetimler, halkın yaşam kalitesini artıracak planlar yapmakla ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemiş veya getirememiş, hukuki sorumluluklardan kaçınmış, bu alanda çalışmalar yapanlar (yapmak isteyenler) yalnız bırakılmıştır.
Devlet otoritesi, büyük ölçüde nedeni olduğu kontrolsüz yapılaşmayı, güvenli konutlara dönüştürmeyi hızlandırmak için hızlı bir ucuz kiralık konut üretimi gerçekleştirmelidir. Alt yapısı tüm olanakları ile hazırlanmamış bir süreç yürütülmeye çalışılmaktadır. Rezerv alanlarda inşa edilecek kiralık ve / veya satılık konutlar hazırlayarak, serbest piyasa ekonomisi denilen sistemdeki fırsatçılara meydan bırakılmamalıdır. 99 depreminden bu yana geçen çeyrek asırlık zaman dilimi bu konuda kaybedilmiş yıllardır. Çağdaş ve düzenli bir planlama ile hem yerleşim yeri yanlışlıkları, hem de kaçak inşaatlarla çarpık hale gelmiş yerleşmelerdeki imar kusurları telafi edilebilir. Ekolojik yapı / Yeşil Yapı uygulamaları ile geçmişte yaşadığımız enerji savrukluklarının önüne geçilebilir. Tabii, bundan sonra, inşa edilmiş mekanlara ekler yapmak, imar haklarını zorlayarak ilave mekanlar elde etmek cesaretini kimsenin gösteremeyeceği, aklından bile geçirmeyeceği tedbirler de uygulamaya konulmalıdır.
6306 Sayılı Yasa, çok iddialı olarak yayımlanmıştı. Ancak sonrasında, diğer hukuk dalları ile çelişen maddeleri nedeniyle uzayan süreçlerle karşılaşılmıştır. Müteahhitler, kâr gördükleri bölgelerdeki girişimleriyle münferit sözleşmeler yapıyorlar. Mevcut imar haklarını sonuna kadar, hatta fazlasıyla kullanmış ve bağımsız bölümlerin küçültülmesi ve satılabilecek ek bağımsız bölümler çıkarılması mümkün olmayan yapılarda yaşayanlar ise kaderine terkedilmiş durumda kalmaktadır.
Potansiyel yer hareketlerine dayanıklı yapı yapamamak ve bu suretle yıkımlara uğramak, konu ile ilgisi olmayan masum vatandaşlarımızın hayatını kaybetmeleri, kalanların da psikolojik yıkımlara uğraması, ülke ekonomisinin telafisi zor hasarlara uğraması bir skandaldır. Depremin verdiği hasara şahit olan kitlelerin, güvenmedikleri yapıları içinde huzursuz yaşamak zorunda kalmaları skandaldır. Tarih boyunca birbirine yakın periyotlarla tekrarlayan depremlerin sanki 1999 depremine kadar bilinmiyormuş gibi davranılması bir skandaldır. Aynen periyodik olarak üst değerlere ulaşan yağışların yol açtığı geçmiş hasarların gelecekte de tekrarlanacağı bilinirken, doğanın ihtiyacı nedeniyle oluşturduğu dere yataklarının ortadan kaldırılmasının ve/veya yerleşime açılmasının skandal olduğu gibi. Her değişen iktidarın ya da yerel yönetimlerin öncekini görmezden gelip yeniden yeniden nazım imar planı hazırlatması, planların bir türlü bitmemesi bir skandaldır. Denetimin hep yetersiz kalması bir skandaldır. Kontrolsüz yapılaşmaya engel olamayıp, sürekli imar affı çıkarmak bir skandaldır. Halkı, kaçak yapı yaparsanız, gelecekte yine imar affı çıkarırım beklentisine sokmak hukuk devleti anlayışına sığmayacak bir skandaldır. 40-50 yıllık betonarme yapıların neredeyse tamamına yakın bölümünün riskli olması ve yenilenmeye ihtiyaç duyulması bir skandaldır.
Bu kadar birikmiş skandaldan ve edinilen yeni tecrübelerden sonra, skandal yapı stokunun hızlı bir program dahilinde yenilenememesi yeni bir skandaldır!

Hani devletin devamlılığı vardı? Kişiler değişse bile kurumlar eski ahitlerine sadık kalırlardı hani? Öyle olsaydı, eski yanlışları telafi etmek için şimdiki görevlilerin uyku uyuyamaz durumda olmaları gerekirdi. Halbuki herkes çok rahat. Sorumluluk? Sorumluluk eskilerin. “Biz yapmadık. Biz yapılan yanlışları düzeltmeye geldik”, ama düzeltmek için adım atmıyorsunuz.
Toplu konut üretmek amacıyla kurulmuş olan İstanbul Büyükşehir Belediyesi kuruluşu Kiptaş, kentsel dönüşümden umudunu kesmiş olacak ki, sürecin devam ettirilebilmesi için tek tek bina yenileme çalışmalarına yöneldi, ama, talip olan tapu sahipleriyle aylarca hatta seneler süren anlaşma sağlanması çalışmalarından sonra, yine uzun zamanlar alabilen ihale süreçleri yaşanmaktadır.
Bina yenileme inşaatları, gerçek anlamda kentsel dönüşüm olmayıp, genellikle bina güvenilirliğini artıran ama bu arada, zaten yoğun nüfusuyla yorulmuş kente hesaplanmamış yeni yükler yüklemeye devam eden bir garabettir. 1000 m² nin altındaki küçük parseller bodrum katta otopark yapımına bile izin vermemektedir. (Bodrum otoparkını neden vurguluyorum? Çünkü, zemin-bahçe alanı, rekreasyon alanı olarak binada ikamet edenlerin sosyal aktivitelerine ve çocukların kullanımına ayrılsın istiyorum. Kiptaş’ın bile bunu gözardı ederek iş almaya çalışmasını da yadırgıyorum.)
Ne yazık ki, bu yöntem diğer kentlerde de, bütün ilgililer için, kentsel dönüşüm imiş gibi kabul edilmiştir. Oysa, sadece 6306 Sayılı kanunun teşviklerinden faydalanırken adı kentsel dönüşümdür.
Mimar olarak, bir parsel ile ilgili talep geldiğinde, ilk işimiz komşu parsellerle birleşildiğinde neler olabileceği konusunu araştırmak, hatta, onunla yetinmeyip, ada bazında proje geliştirildiğinde ne olabilir incelemesi yapmak oldu. Sonraki hedefimiz ise, nüfusu artırmamak, hiç olmazsa, gece nüfusunu artırmamak için projeler geliştirmek idi.
Bunlar çoğu kesimler tarafından hayal olarak görüldü, böyle çalışmalar ilgililerden de rağbet görmedi. O zaman anladık ki, Türkiye’de kentsel dönüşüm bize göre değil!
Halk, kendi binasının bulunduğu parseli, çeşitli mülkiyet sorunları, farklı boyutlardaki parsellerin birleştirilmesi ile inşa edilecek konutların hakkaniyete uygun projelendirilememesi gibi endişeler ile paylaşmaktan kaçınmakta, işin boyutunun büyümesi halinde başına gelebileceklerden korkmakta, şeffaflık ve dürüstlükten uzaklaşılabileceği, birilerinin menfaatlerine alet edileceği endişesi duymaktadır.
Düşünün! Hak sahiplerinin haklarına ayırım yapılmaksızın sahip çıkan hakkaniyetli ve devlet garantisi altında doğru projeler geliştirilmesi, süreçten korkan halkı ikna eder mi? Şeffaflık ve dürüstlük ile yapıldığına inanılan çalışmalar, şu ana kadar yapılamayan doğru dönüşüm planlamalarının yolunu açıp yapılabilirlik sağlayabilir mi?
İnsanlar, arazinin daha fonksiyonel kullanılmasına mı, çevresinde yeşili, peyzajı, sosyal donatıları olan projelere mi itiraz ediyorlar? (Evet, maalesef bunlara da itiraz edenler var! Kimileri, böyle yapıldığında konutlarının kullanma alanlarının kısıtlanacağı ve maliyetin yükseleceği veya amacı doğrultusunda kullanılamayacağı endişesine sahip).
Sağlam yapılaşma ile birlikte modern bir şehir planlamasının önünü açabilecek yetkili kadrolardaki görevliler neden sessizce izliyorlar olup biteni? Halk ile bu konular neden konuşulmuyor? Yoksa umudunuzu mu kestiniz? Halktan mı kestiniz? Kendinizden mi?
Bu hukuki sorunlar içeren projeleri geliştirmek çok yorar tabii ki. Yorulmaktan mı korkuyorsunuz? Ekip mi yok? Yetenek mi? İrade mi?
Bazen hukuki sorunlarla baş edemiyorsunuz, bazen arkanızda yeterli ekip desteği bulamıyorsunuz, bazen gayret ediyorsunuz, siyasi irade uzak durduğu için sonuca gidemiyorsunuz. Böyle hayati bir konuda merkezi idare ile yerel yönetimlerin çekişmesinin halen risk altında yaşayan insanlarımızın canına mal olacağını düşünen sağ duyu sahibi yöneticilerimiz yok mu?
Sonuçta, kendi halinde yürüyen ve ancak rant kokusu alınan yerlerde devam eden bina bazında yenileme inşaatları ile halkın can endişesini ortadan kaldırmak için kaplumbağa hızında yol alınmakta, ancak bu suretle devam eden inşaatlarla dolu semtlerde, semt sakinlerinin huzurunun da canına okunmaktadır.

Halen yürütülen yıkım ve yeniden yapım sürecinin günlük hayatımıza getirdikleri:
Her mahallede sürekli yaşanan inşaat tozu, gürültüsü, ağır tonajlı ve geniş inşaat araçlarının yaşamımızın bir parçası haline gelmesi.. Trafik sorunu, otopark sorunu, yol daraltmalar, kapatmalar.. Bu yıl sokağın başında, gelecek yıl ortasında, sonraki yıl diğer tarafında ama hayatımızın içinde sürekli devam eden inşaatlar.. Bazen çeşitli nedenlerle, muhtelif seviyelerde tatil edilmiş, terk edilmiş olan şantiyeler..
1970’lerdeki yapılaşma furyasının arkasından bir süreliğine sessizliğe, tozsuzluğa, huzura alışmış semtlerimizde sürekli inşaat ortamında yaşamak.. Yaşamın ortasındaki inşaatların neden olduğu kazalar, komşu yapılara ve şahıslara verilen hasarlar.. Toz, toprak, gürültü içinde geçen yaşam.. Senelerce süren, sürecek, bitmeyen inşaat süreci.. Sürekli örselenen yorgun şehirler.. Tartışmalar, kavgalar ..
Normal inşaat sürecinin zorunlu rahatsızlıkları yanında, hiç hazmedemediğim ekstra rahatsızlıkları da var. Olmaması gereken rahatsızlıklar ve ekstra harcamalar bunlar. Müteahhitlerimizin yurt dışındaki kontrollü inşaatlarda yapmadıkları, daha doğrusu yapamadıkları şeylerden biri: İnşaat kaba yapısı tamamlandıktan sonra yatay ve düşey tesisat delikleri açılması, kırma ve sökmeler.
Beton dökülürken kalfaya, projedeki delikleri göstererek, bunların kalıplarını döşeme kalıbı içine yerleştirilmesini istediğimde, “tesisat yapılırken delikleri açılır, yoksa yapılacak tesisat ile delik yerleri denk gelmez zaten” diye akıl vermeye kalktı çok bilmiş ve tecrübeli kalfa edasıyla. Sonra zoraki yerleştirdi kalıpları istemeye istemeye.
Standartlara uygun mühendislik ve kontrollük hizmetleri olan inşaatlarda çalışmış kalfalar projelerin tekamül ettiğini bilirler ve güvenirler ki, tüm disiplinlere ait çizimlerin birbirleri ile çakıştırılması yoluyla (superpoze) tekrar tekrar kontrol edilmesi ve revizyonlardan geçirilmesi sonucunda proje ile gerçekleştirilen inşaat tüm ölçü standartlarıyla aynen inşa edilmiş olacaktır. Dolayısı ile tesisat delikleri ile kaba yapı tamamlandıktan sonra yapılacak tesisat birbiri ile çelişmez. Mahalli inşaatlarda ise maalesef bu proje standartlarına ulaşmak genellikle mümkün olamıyor. Bunda, hem kontrol ile görevli olan kurumların, hem de kaliteyi gözardı eden işverenlerin kusuru bulunmaktadır.
Bu satırları yazarken bile İstanbul, Suadiye’deki ofisimde etraftan gelen takır-tukur kompresör ile kırma sesleri duyulmakta, karot, matkap, spiral kesme aletleri sesleri birbirine karışmakta bir zamanların sessizliği ile meşhur semtimizde. Hastası, yaşlısı, beşikte uyuyan bebek, sınavına hazırlanmakta olan öğrenci nasıl bir hayat yaşıyorlar bu bir türlü bitmeyen gürültü ortamında?
Projeler çoğu kere eksik olduğu için, kalfa da bu eksik projelerle inşa edilen inşaat nasıl olsa tam gerçekliği karşılamayacak, muhtelif disiplinlere ait yapı elemanlarının montajında tam uyum olamayacak diye düşünüyor. Sonradan açılan boşluklar nedeniyle, projesine göre döşenmiş olan demirler kesilirmiş, ekstradan moloz çıkarmış, vakit kaybı olurmuş, normal inşaatlarda olmaması gereken fazladan gürültüler yaşanırmış, çevreyi rahatsız edermiş, ekstra masraf olurmuş.. Umurunda değil, inşaat öyle yapılır çünkü(!). Projesi yarım yamalak olan, inşaatta her halükârda yerine uymayacak kalıp ilaveleri için fazladan işgücü harcamaya değmeyeceğini düşünüyor kalfam.
Kalfanın umurunda olmadığı gibi, kötü ve yetersiz kontrol sisteminin yol açtığı bu ekstra rahatsızlıklar yöneticilerimizin de umurunda değil. “Kim kontrol edecek?” sorusuna verilen cevap aynı: “Yapı Denetim var ya!”
İkamet ettiğim ve ofisimin bulunduğu binanın yanındaki parselde yapılan inşaatın hafriyatı sırasında sınır duvarımız yıkılmıştı. Duvarla birlikte 1 metrelik yeşil bant içindeki 17-18 adet ağacımızla birlikte tabii. Müteahhitle, zararı giderip eski haline getirmesi için protokol yapmıştım, betonarme karkas zemin kata çıktığında, geri dolgusu ile birlikte, sınır duvarı yapılacak, ağaçlar dikilecekti. Aradan 1.5 yıl geçmesine rağmen yapılmayınca inşaatın yapı denetimini aradım, bodrum kat perde duvarımıza verdiği zarara dair raporunu istedim. Ne cevap aldım dersiniz? Yapı denetimi sorumlusunun çöken 30 metre boyundaki betonarme sınır duvarından haberi yoktu, parselinin dışında olduğu için sınır duvarımızla ilgili bir sorumluluğu yokmuş(!)
İşte yaşanan deprem acılarımızın arkasından, kontrolün sıkı tutulduğu dönemdeki inşaat kontrolümüz(!)
Bir mühendis arkadaşımın söylediği gibi: “İnşaat kontrolü yapma tecrübesine sahip olanlar ofislerinde çay içmeyi tercih ederken, kontrol için genç yardımcılarını gönderiyorlar”

Proje kontrolünden başlamalı inşaat kontrolü! Eksik ya da yanlış proje ile doğru inşaat yapılmaz. Ciddi kontrolluk sistemleri ile inşa edilen yapılarda proje standardı önemli. Belediye ruhsat projeleri epeyce eksik oluyor, yanlış oluyor ve süperpoze işlemi yapılmıyor. Disiplinler arası koordinasyon eksik veya hiç yok! Bu nedenle sonradan kırma-sökme işleri yapılmakta. (İyi proje ve kontrolluk sistemiyle önlenebilir!)
Güvenli yapılara dönüştürülemeyen bölgelerimizdeki yapılarda ise, geliyorum diye bağıran, ama habersizce gelecek olan felaketin stresi yaşanıyor. İşin kötüsü, aynı binada yaşayanların bir kısmı yaşıyor bu stresi, diğerleri, ya tevekkül ediyorlar bir tedbir almaksızın, ya aldığı kira gelirinden vazgeçemiyor, ya da inşaat demirleri açığa çıkmış yapılarının sağlam olduğunu iddia ederek kendilerini aldatıyorlar.
70’li yıllarda hızlı göçe bağlı hızlı yapılaşma ve alt yapı inşaatları süreci ile yollarımız delik deşikti, okulumuza, işimize giderken engeller aşmak zorundaydık. Topyekun inşaat süreci tam yavaşlamıştı ki, bu yapıların birçoğunun dayanıksız olduğu, kontrolsüz yapıldığı, standartlara aykırı malzeme kullanıldığı ilan ediliverdi devletimiz tarafından, vee sil baştan oldu her şey.. Güvenli yapı faktörü bir numaralı sorundu ama tek sorun da değildi. Değişen yönetmelikler, standartlar vardı. Mevcut yapıların çoğu engelli standartlarına uymuyordu mesela.
Sonra, yıkımlar, yeniden yapımlar süreci başladı, ama yasanın tariflediği kentsel dönüşüm gibi değildi başlayan. Aralarında anlaşabilen blok sakinleri tek tek başlarının çaresine baktılar. Maliyeti karşılayabilenler, hem güvenlik, hem de daha konforlu konutlarda yaşamak için binalarını yıktılar. Anlaşamayanlar ya da partnerlerine güvenemeyenler beklemede kaldılar. Bu arada, enflasyonist ortamda maliyetler arttı, arttı..
Halbuki, bir sokak tümüyle bir defada planlanabilse, çağdaş projelerle, şehre yeni bir çehre kazandırılabilse olmaz mı? Halkın yaşam kalitesini artırmak, görevde olanların görevi değil mi? Öyleyse size geleni “Çoğunluğu sağlayın, sonra konuşalım” diye göndermek nasıl bir kolaycılıktır? Tek tek inşaatlar yerine toplu organizasyon, üstesinden gelinemeyecek bir süreç midir?
Bilin ki, devletimin kurumları süreci kolaylaştırıcı ve çözüm üreten çaba içine girmediğinde üstelik ayak direyip sürecin uzamasına sebep olduğunda, ağzı laf yapan menfaatçi birileri insanlara tam da anlamadıkları konuda sözleşme imzalatıveriyor. Ancak inşaat tamamlanıp, iş işten geçtikten sonra olası art niyetli davranışların farkına varabilen insanlar için sonraki süreç seneler süren davalarla uğraşmak oluyor.. İşte kollayıcı Devlet’im buna müsaade etmemeli!

– Devlet’im bu süreçte halkını korumalı, planlamanın, projenin ve inşaat sürecinin sahibi olmalıdır!
– Zamanında ve bütüncül yaklaşımlarla yürütülen sürecin, toplu üretim ile sağlanmasının getireceği zaman ve maliyet kazanımları göz ardı edilmemelidir!

Planlamanın Önemi:
Şimdiki haliyle devam eden süreci düşünün:
İnşaatlar şu an olduğu gibi devam ederse, küçülen ve sayıları artan bağımsız bölümlerdeki hesap dışı nüfus artışının kente olumsuz etkileri ne olur? Zaten yoğun nüfuslu şehirde daha da artan nüfusla gittikçe ağırlaşan yaşam koşullarının esiri olarak daha mutsuz bir çevre yaratmaz mıyız?
İnsanlar otopark kavgaları ile birbirine düşmez mi? Geçişi kapatan araçlar, zaten huzursuz insanlar arasında kavgalara sebebiyet vermez mi? İtfaiye geçişleri? Ambulans geçişleri? Yollarda, sokaklarda park eden araçların daralttığı yollar.. Vurdumduymaz insanların ikinci sıra parkları ile girilemez hale gelmiş sokaklarda acil durum uygulamalarını düşünün. Böyle gelişen sürecin sonunda daha gürültülü, daha kirli, daha az yeşil, daha az güvenli bir şehir oluşmayacak mı? Planlamaya müdahale edebilirsek bunların bir kısmını önleyebilir miyiz? Madem kentsel dönüşüm zorunluluğu / seferberliği içindeyiz, hiç olmazsa yapabileceğimiz kadarını insan onuruna yakışır hale getirebilir miyiz? İstanbul’umuzun layık olduğunu yapamaz mıyız? Medeniyetler beşiği Hatay’ımız için başka bir şey yapamaz mıyız? Yerleşime uygun olmayan bölgeleri zemini sağlam bölgelere aktarıp, eski şehir alanını tarihi yapılar, açık-kapalı müze alanları ve rekreasyon alanları olarak yeniden düzenleyemez miydik? Ülkenin sanayi merkezi ve tarih deposu Kayseri’mizin imar yanlışlıkları için çok geç ama, yenileme bölgelerinde yanlışlıkların bir kısmı düzeltilebilirdi. Diğer şehirlerimiz.. Bir kent meydanı olmayan, kamu dairelerinin dağınık ve birbirinden kopuk olduğu, trafiği, otoparkı ile yorucu şehirlerimiz..
İstanbul’un değişik bölgeleri için yaptığımız çalışmalarda, az yoğun, çok yoğun bölgelerde, belediyeden önce plansız inşa edilmiş banliyölerde bile farklı farklı çözümlerle, ama yaşam biçimini değiştiren daha kaliteli çözümlere ulaşılabildiğini gördük.
Her yer için bir çözüm var, ancak, bu çözümlere ulaşmadaki sorunlar, kamu otoritesinin gücü olmadan asla aşılamaz.
Kentsel dönüşüm bütüncül olmalı, partiler üstü olmalı, kucaklayıcı olmalı, memleket sever olmalı, bilimsel, insan odaklı, yenilikçi ve doğa sever olmalı. VE MUTLAKA ŞEFFAF OLMALI. Merkezi otorite ile yerel yönetimler kesin işbirliği içinde tek politikanın ortak yürütücüleri olmalılar. Parti ve düşünce farklılıkları bu durumun önüne geçmemeli.
Yasanın ilk yıllarında, bazı belediyeler oluşturacakları rezerv arsalar üzerinde toplu konut üretip, riskli yapılarda oturanlarla trampa etmeyi planlıyorlardı, sonra vazgeçiverdiler bundan. Halkı bu çok ciddi konuda yalnız bırakırsanız, insanlar kendi binaları içindeki komşularıyla bile fikir birliği sağlayamamaktadır. Bu nedenle, otorite, çareyi karar çoğunluğunu azaltmakta bulmaktadır.
Ancak, eksik katılımlı başlangıçlarda, itirazlar ve açılan davalar neticesinde yıkılmış, ancak yeniden yapılamayan inşaat alanları çokça görülmektedir.
Yasa’nın ilk yıllarında, çeliştiği diğer yasalara karşı, uygulamada öncelik tanındığından, haksız uygulamalara karşı açılan davalar reddedilmiş, yürütmeyi durdurma kararları verilememişti. Ancak, zaman içinde bu durum değişti. Ama bu arada haksızlıklara maruz bırakılmış ve dava hakkından vazgeçmiş hak sahipleri de oluştu. Karar alınmasını kolaylaştırmak için karar çoğunluğunu makul ölçüde tutmak önemlidir ve de gereklidir, ancak, bunun kötüye kullanılmasını önlemek te gereklidir ve koruyucu Devletin görevidir. Çoğunlukta olan her zaman haklı değildir. Gizli menfaatler söz konusu olabiliyor, ağzı laf yapan, çeşitli vaatlerle insanları ikna edip, imzalarını alıyor, diğerleri de (yasal otoriteyi de arkasına alan art niyetliler tarafından) anlaşmaya uymaya zorlanıyor, mülklerini satışa çıkarılmakla tehdit ediliyorlar. Başka türlü, üzerinde moloz yığını olan arsa yeniden konuta dönüştürülemiyor, çünkü, karar çoğunluğu ne olursa olsun, devam çoğunluğu %100.
Projeden anlayamayan insanlar, imza attıkları yanlışlıklar için suçlanamaz, otorite, yanlışlıklara hakim olup, zamanında yanlışın önüne geçebilmeli. Bu nedenle, Devletim, vatandaşının hakkını korumak için süreci danışman/arabulucu/süreç yöneticisi (adına ne derseniz) bir devlet görevlisi ile götürmeli, sözleşmeleri incelemeli, bu sayede yanlış ve kurnaz girişimlere meydan verilmemeli, anlaşmazlıklar zamanında çözülmeli, halkı mutlu edecek çözümlere ulaşılması sağlanmalıdır.

BÜROKRATİK ENGELLERİMİZ:
Bir Mimarlar Odası Yöneticisine, ‘Eleştirdiğiniz konuların nasıl çözüme kavuşabileceğini de eleştirilerinizin altına ekleyin’ demiştim de, Yönetici: ‘Çözüm söylemek bizim işimiz değil’ diye cevaplamıştı. Bir konuda sorun olduğunu biliyorsan, çözümü hakkında da fikrin var demektir ve eğitiminin gereği olarak bunu dile getirmek halkına borcundur.
Belediye yetkilisi “Çoğunluğu sağlayın, sonra konuşalım” dememeli, gerekli olduğunda süreci başlatan olmalı. Sürecin başlaması ve ivme kazanması için çok geç kaldık zaten!
Benim Devletim planlayıcı olmalı, “Çözüm benim işim değil” dememeli! Diyememeli! Sürece de çözüme de tüm unsurları ile ahenk içinde hakim olmalı!
Bu satırları gözden geçirirken Küçükçekmece’de 4 katlı binanın yıkıldığı haberi geldi. Bu bina deprem sarsıntısına gerek kalmadan kendiliğinden yıkılan binalardan biri. Her yıl böyle 2-3 kendiliğinden çöken bina vakası yaşanıyor. Önünden geçtiğiniz bazı binaların güven vermediği gözle görülebiliyor. İstanbul’da, yıkılması için depreme ihtiyacı olmayan 2-3 bin yorgun yapı olduğu söyleniyor, yüzbinlerle ifade edilen de riskli bina.
Görevliler yıkılan binaların arkasından açıklıyor: Eski yönetmelikle yapılmış, deniz kumu kullanılmış, kaçak kat ilave edilmiş.. Mühendislik hizmeti alan bir yapının 1975 yönetmeliği ile de yapılmış olsa yıkılması, özellikle de hiçbir yatay yüke maruz kalmadan yıkılması normal değil. Ama, bina mühendislik hizmeti almadan nasıl yapılabilmiş? Kim müsaade etmiş? Neden kontrol edilmemiş? Standartlara uymayan kumu kim nasıl satmış? Neden kontrolsüz? Beton üretme, dökme şartları, demir standardı, montaj standardı, diğer işçilik standartları.. Teorik eğitim almamış, eğitimsiz, alaylı işçilerle yapılan inşaatlar.. İnşaat bünyesine giren yüzlerce kalemde aynı sorunlar, aynı sorular.. Üzerine gidilmeyen, cevapsız kalan sorular.. Bir süre sonra unutulan, sonraki ilk sarsıntıda tekrar hatırlanan deprem sorunsalı..
1983’te Diyarbakır’da, 2004 yılında Konya’da, 2019’da Kartal’da, 2024’te Küçükçekmece’de deprem yok iken çöken yapılar riskin şakası olmadığını gösteriyor. İstanbul’da, İBB tarafından hızlı tarama ile incelenebilen sadece 35.000 bina içinde depreme ihtiyaç olmadan her an kendi kendine çökebilecek 318 yapı olduğu bildirilmiş. Tüm yapıların incelenmesi, en acil olan kendiliğinden çökme tehlikesi olan yapılardan başlamak üzere, olası depremde ağır hasar riski taşıyan yapılar acilen boşaltılmalı ve yenilenmelidir.
Banliyölerde bulunan bu binaların bir çoğu kaçak alan, hatta ilave kat ihtiva etmektedir. Böyle yapıların yenilenmesi, yıkıldıktan sonra, imarının üstünde yapılmış konutlarda oturanların boşaltılması, inşaat alanının legal sınırlara çekilmesini gerektirmektedir. İçinde yaşayanlar, kendiliklerinden bunu yapamayacakları aşikardır. Bu nedenle, otorite kurallarını koyup, yapılması zor, hatta imkansız dönüşümü gerçekleştirmek, hem de hızla gerçekleştirmek zorundadır. Otorite, sorumluluklarının bilincinde olmalı, ‘benden önceki dönemlerin ihmali’ diyerek geçiştirmemelidir. Ülkenin en önemli sorunu olayları kontrol altına alamamasıdır. İşlerin yasalara uygun yürümesini sağlayamayan otoritenin bu kaçak yapılarla dolu semtlerin oluşmasında rolü vardır.
Kanun ve yönetmeliklere uygunluğu sağlayamayan kamu yöneticileri, hem kanunlara uyan vatandaşlarına haksızlık yapmış, hem de haksız uygulama yapanların hayatını tehlikeye atmışlardır. Öyleyse, beklemeksizin hakkaniyete uygun çözüm bulmak devletin görevidir.
İkinci bölümde Kentsel Dönüşüm örnekleri kitapçığında bahsettiğim Köşem Apartmanı’nın balkonu çökmüş, bina boşaltılarak yıkılma süreci başlatılmıştı. Ama bu binanın inşa edildiği şartlarda yapılan tek bina değildi ki.. Kendiliğinden balkonu çöken yapının yanındaki de, onun yanındaki de, bir ilerisindeki de öyle. Çevredeki yapıların pek çoğu aynı şartlara sahip binalar, zemin yapısı da öyle. Belediye öncesi, Şube belediyesi zamanı, İlçe Belediyesi zamanı hangi zamanda yapıldıysa yapıldı, kontrol ve onay sorumluluğu olanları bulamıyoruz, bulmaya da çalışmıyoruz ama devlet sorumluluğunu kabullenmeli, vatandaş aralarında anlaşsın, risk raporu alsın, raporun gereğini yapsın demek yerine, binlerce yapı bakanlık ve belediyeler tarafından kontrol edilmeli, riskli olanlar tespit edilmeli, ve gereği hızla yapılmalıdır. Harekete geçmek için yeni insanların ölmesi beklenmemeli değil mi?
Bürokrasinin bu büyük risk alanındaki görevi her türlü engeli aşmaktır. Aksi halde, geç kalırsak, ödeyeceğimiz bedel can ve mal olarak çok daha büyük olacaktır. Bunların hepsini biliyorsunuz sayın yetkililer..

Balkonu çöken Köşem Apartmanı evrakları ile, ada bazında yenilenmesi gerekiyor diyerek görüşmeye gittiğim ve yerinden kalkma zahmetinde bile bulunmadan ‘Üçte ikiyi sağlayıp öyle gelin’ diyen Bahçelievler Belediyesi Şehir Planlama Müdürü.. Siz görevinizi yaptınız, amaaa içiniz rahat uyuyabiliyor musunuz? Bravo öyleyse.. Sizin tek cümle ile önünü kestiğiniz yol, diğerleri hariç tutularak tek başına Köşem Apartmanı’nın yenilenmesini sağladı. Bir de hiç müteahhit olamayacak tiplerin müteahhit olmasını. Daire maliki sonra kendisinin yoktan icat ettiği müteahhit ile davalık oldu. Sonuç yanlış olmasın istiyorsak olaya doğru başlanmalı! Devlet memurunun bir çıkmazı var tabii: sorumluluğun sınırlarını zorlarsa takibata uğrama ihtimali var. Bu riski kimse istemez. Ama, kendine göre doğru olan bu tavır oradaki yüzlerce vatandaşın canını riske attı. Bu tavırlar çoğaldıkça risk binlerce, onbinlerce olacak!
Depremi bekleyeceksek, özellikle İstanbul’da altından kalkamayacağımız görüntülerle karşılaşmamızın kaçınılmaz olduğunun herkes farkında. Haberleşmeyi sağlayacak telefon şebekesini, ulaşımı sağlayacak açık yolu bile bulamayabiliriz. Normal zamanlarda itfaiye aracı caddeden sokağa girmekte zorlanıyor, hatta dakikalarca usulsüz park eden araçların çekilmesini bekliyor. Kilitlenmiş yolları, görev yapamayan kamu daireleri, arama kurtarma yapılamayan molozları ile, sevdiklerimizle haberleşemediğimiz, elimiz kolumuz bağlı ortamda, yabancılardan yardım dilenmek zorunda kalması muhtemel ülkem, yardım alacağım diye ekonomik ve sosyal bağımsızlığını yitirmek durumunda bile kalabilir.
Kentsel Dönüşüm Yasasından sonra birden artan talepler karşısında ‘‘Serbest piyasa ekonomisi var, istediğimiz fiyata satarız’’ mantığı ile işler yapıldı, ağzı laf yapanlar birkaç kişiye imza attırıp, imza atmayanları -devletin de yardımıyla- çoğunluğa uymaya zorladılar. Ancak, çoğunluk her zaman haklı değildi. Müteahhitlikle ilgisi olmayan, hatta olamayacak kişiler bu arada müteahhit oldular. Muhtemel yanlışlıklara dikkat çektiğimizde yetkililer ‘Yapı Denetim Şirketleri var, denetimi sağlıyorlar’ dediler, ama ‘kontrolümüz altında’ diyemediler. Müteahhit tarafından seçilip, parasını müteahhitten alan, tapu sahibi adına denetim yapan Yapı Denetim, güçlü müteahhitler karşısında yetersiz kaldı. (Neyse ki sonradan fark edildi ve yanlıştan dönülerek havuz sistemine geçilerek yanlışın bir bölümünden dönüldü)
Kamu’nun ve ilgili tüm tarafların hatasından kaynaklanan yenileme-güçlendirme işlerinin kullanıcıya maliyeti serbest piyasa ekonomisinin acımasızlığı olmamalıdır! Kentsel Dönüşüm, tam şeffaflığın sağlandığı bir ortamda ve mutlaka Devlet denetiminde, gözetiminde ve şefkatle yapılmalıdır.
(Öyledir, tabii, de yanlışlar da düzeltilmeli. Tapu sahibi adına denetleme yapan kuruma hak sahibi ulaşamıyor bile! Yapı Denetim, adına çalıştığı hak sahiplerinin temsilcisine düzenli aylık rapor vermeli! Tüm inşaat süreci fotoğraflarıyla, rapor ve belgeleriyle tespit edip yayımlamalı!)
Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerinde, süreci hak sahipleri adına başlatacak, yürütecek, yönetecek, şartname ve sözleşmelerini yapacak, mahalle bazında sorumluluğu olan mesleki uzmanların denetim ve gözetiminde yürütülmesine gereksinim olduğu düşüncesindeyim. Halkın, bilmediği bu zor süreçte koruma altına alınarak sürecin doğru yönetilmesi gerekiyor. Semtlerinin sorunlarını bilen yetkililer, sivil toplum kuruluşlarının, yöre halkının nabzını tutarak, çok yönlü çalışmalarla projeler geliştirmelidir. Kent Konseyleri, ilgililerin her gerektiğinde toplanarak, yöreye uygun tasarıma sahip projeler geliştirecek, halkın ihtiyaçlarını ve taleplerini belirleyecek, önce saydamlığa ve hakkaniyete ikna edecek ve yeni bir dönüşümün önünü açacak çalışmalar yapmalıdır.
Dönüşüm kentsel olmalıdır, yapısal değil!
Bazı belediye yetkililerinden duyduğum ‘Siz çoğunluğu sağlayın, sonra konuşalım’a sığınmayın. Bu kolaycılıktır. Sizin göreviniz bu zor süreçte yorulmaktır. Çoğunluğu sağlamak zordur, siz kamu temsilcisi olarak bu güveni sağlayabilirsiniz. Bürokrasiyi yönetecekseniz, işin en iyi bileni, planlamacısı, danışmanı, yol göstericisi, yöneticisi olunuz. Bu suretle vatandaşınızın geleceğini kurtarırken onu art niyetlilerin tuzaklarından koruyunuz.
Sürece imza atmaktan da imzanızın sorumluluğunu almaktan da korkmayınız!
Olması gereken çalışmaların yapılabildiği ortamın oluşturulmasını diliyorum. Buna devletimin gücü olduğuna inanıyorum.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ GEREKLİ KILAN NEDENLER:

Bilindiği üzere Bakanlık(lar), Yerel Yönetimler, Toplu Konut İdaresi, uygulayıcılar, hatta kullanıcılar dahil, sektördeki her kesimin kusuru bulunan bir inşaat furyası dönemi geçirmiştir güzel ülkemiz. Planlama ve Denetim yükümlülüğü olan devlet kurumları hızlı göç karşısında yetersiz kalmış, bir çok defa yönetmelik değiştirerek, planlama, kontrol ve hesap yanlışlıkları olduğunu teyit etmiştir. (veya, başka bir deyişle, maruz kalınan afetlerle edinilen yeni tecrübeler, eskisinin hükmünü kaldırmıştır)
Denetimin önemini tam kavrayamayan uygulayıcılar, hem yapım yanlışları, hem piyasada satılan ürünlerin standartlara uymaması, beton bileşenlerindeki standart dışılıkların denetlenememesi, şantiye şefliği müessesesinin öneminin anlaşılamaması sonucunda, 20-50 yıllık betonarme yapıların yıkılması ve yeniden yapılması veya güçlendirilmesi gündeme gelmiştir. Bu zorunluluk, kabul edilmelidir ki, ülke açısından skandaldır.
Oysa, bu süreç içinde yıkıma ve yeniden inşa etmeye yönelik harcamaları, enerji verimliliği projelerine ayırabilseydik, Türkiye’nin cari dengesi çok başka bir durumda olurdu!
KISACA, OTORİTENİN GELİŞİME HAKİM OLAMAMASININ SONUÇLARI ÜLKEMİZE ÇOK PAHALIYA PATLAMIŞ OLDU!
İkinci bölümde, etraftan bizim hayalperestliğimiz gibi görünen ama yasanın da ruhunu yansıtan, ekip çalışması kentsel dönüşüm denemelerimizi koydum. Denemeler diyorum, çünkü bina bazında olan hariç hiç biri gerçekleşmedi!
UNUTULMASIN Kİ, KENTSEL DÖNÜŞÜM DEVLETİN HALKINA BORCUDUR!
Çaresiz, yapılacak şey, bu skandalın el birliği ile en kısa ve en verimli şekilde düzeltilmesidir. Bunu yaparken de, eskiden ders alarak, şüpheye mahal vermeyecek biçimde götürülmelidir. Büyük bölümü deprem kuşağı üzerinde olan ülkemizde, deprem esnasında halkımızın panik olmayacağı, kendini sokağa atmaya çalışmayacağı, yaşadığı konutuna güven duyacağı ve huzurla yaşayacağı konutları hızla üretmeliyiz. Bu konu siyaset üstü ve herkesin ortak problemidir, bir seferberliktir.
Öyleyse, siyaset, sürece ayırım yapmadan katkıda bulunmalıdır. Skandalın maliyetini daha fazla artırmayalım!
DÖNÜŞÜMÜ YAVAŞLATAN ENGELLER:
1. Halkın çoğunluğu, anlamadığı bir sürece nasıl başlayacağını bilmiyor. Öyleyse, “Çoğunluğu sağladık, müteahhitimizi seçtik” sloganı ile tv reklamları yapmak yerine, halkın öncelikle projesini ve süreç planlamasını yapmasını sağlayınız. Etraf, yıkımı yapılmış ama devam edemeyen inşaatlarla doldu. Süreci devam ettirme çoğunluğu %100’dür. Vatandaşı doğru ve hızlı biçimde yönlendirecek, yanlış yola girmesini ve aldatılmasını engelleyecek, sürecin her aşamasında yanında olacak bir danışmanlık müessesesi gerekiyor.
2. Planlı alanlardaki ruhsatlı yapılarda maliyeti karşılayabilen ve karşılayamayan paydaşların birlikte olması süreci yavaşlatıyor, yanlış adımlara sebebiyet verebiliyor.
• Maliyeti karşılayabilenler için düşük faizli / faizsiz kredi sağlanabilir. İktidar – yerel yönetim işbirliği şarttır.
• Maliyeti karşılayamayanlar, daha küçük konutlara razı olarak kat karşılığı sözleşme yapabilirler veya hibe krediler söz konusu olabilir.
• Ada, sokak bazında toplulaştırma sağlanabilirse bu tür değerleme farklılıkları daha kolay projelendirilebilir.
• Arazinin hamur edilmesi sayesinde, bir köşesinde ve/veya yeraltında konumlanacak işyeri projeleri ile sistemin mali bütçesi karşılanabilir. El sanatları atölyeleri gibi mekanlarla emekli, engelli vatandaşlar ekonomiye kazandırılabilir.
• Riskli yapılarını terk etmek durumunda kalanlar için kamu kurumları tarafından kiralık konutlar üretilmeli, hem kiraların serbest piyasa bahanesi ile hızlı artışının önüne geçilmeli, hem de dönüşüm süreci hızlandırılmalıdır.
3. Plansız gelişip, sonradan belediye yönetimine kavuşan bölgelerde imar dışı yapılaşma nedeniyle tamamen veya kısmen kaçak yapılaşmalar bulunmaktadır. Riskli binalar yıkılıp, yeniden inşa edildiğinde, imar planı nedeniyle kaçakların ortadan kaldırılması gerektiğinden, konut alanlarının küçülmesi, hatta konut sayılarında azalma olacak binaların oldukça fazla olduğu şehirdir İstanbul. Bu tür yerlerde yerinde dönüşüm/yenilenme zor. İnsanlar, maddi zorlukları nedeniyle, daha ucuz konutlara sahip olmak zorunda kalmışlardır. Bu tür yerleşimler için henüz çözüm başlamamıştır bile.
• Toplam yasal inşaat alanını, fiili kullanıcı sayısına oranlamak suretiyle değerleme yapılabilir, rezerv alanlarda inşa edilen yeni konutlarla trampa edilmek suretiyle, bu kişiler daha küçük ama güvenli yapılara kavuşturulabilir.
4. Dere yatakları ve dolgu alanlarda inşa edilmiş konut bölgelerinin vakit kaybetmeden acilen riskli alan ilan edilerek boşaltılması, üzerindeki yapıların yıkılması gerekmektedir. Rekreasyon alanı olmaya daha uygun olan bu alanlar, trampa edilemiyor ise, zemin güçlendirme metotları ile güçlendirilmelidir.

İDARE’DEN BEKLENTİLERİM:
• Kentsel dönüşümün ticari ürüne dönüşmesine müsaade etmeyiniz. Toplumun tüm kesimlerinin yanlışları sonucunda yapılan harcamalar için serbest piyasa şartlarını zorlamak haksızlıktır ve hayati bir konuyu çıkmaza sokar.
• Kentsel dönüşüm sürecini karar aşamasından itibaren, kat mülkiyeti tapusu alınıncaya kadar hak sahipleri adına doğru yürütülmesini kontrol ediniz. Paydaşların bilmediği bir konuda hatalı kararlar almasının/alınmasının önüne geçiniz. Her mahalle için sorumlu danışman kadroları ihdas ediniz.
• Yerinde dönüşümün sakıncalı olduğu yerleri tespit ederek, buraların boşaltılabilmesi için eşdeğere yakın rezerv alanlarda yerleşim yeri oluşturunuz ve değişimi sağlayınız. Boşaltılan yerler zaten yerleşime uygun olmayan dere yatakları, bataklıklar vb. olacağından bu tür bölgelerin rekreasyon alanları olarak tanzim edilmesini önceleyerek, hak sahipleri için eşdeğer arsalar üretiniz.
• Yerinde dönüşüm yapılabilecek yerleri tespit ederek, inşaat faaliyetlerinin sokak bazında toplu olarak yapılmasını zorlayınız / sağlayınız.
• Kamu kurumlarından boşaltılan sosyal tesisler vb yerlerde çok katlı duvar gibi yapılarla halkın deniz veya diğer doğal oluşumlar ile irtibatını kesmeyiniz. Sahil yolu ile deniz arasındaki arazileri daima kamu ortak mekanları olarak halkın rekreasyon alanları olarak kullanınız. (Örnek: İstanbul, Ataköy Emlak Bankası eski Sosyal Tesisler / Kamp arazisi kullanımı)
• Mümkün olan her yerde yeşil alanları birbirine bağlayıp yeşil kuşaklar oluşturunuz. Yeşil parçalar yerine yeşil kuşaklar oluşturmayı hedefleyiniz. Bisiklet ve yaya yolları oluşturunuz, bunları yaygınlaştırınız. (Yoğun ve yapılaşmaya uygun olmayıp, böyle kullanılmış alanların rezerv alanlarla trampasında rekreasyon alanları için uygun ortam yaratılabilir.)
• Temiz enerji, sürdürülebilir enerji sistemlerini daima teşvik ediniz. Bunu sağlamak için kullanılacak malzemenin yerli oranı mümkün olduğunca yüksek olmalı. Aksi takdirde, bizim güneşimizi, bizim rüzgarımızı başkaları bize satıyor anlamına gelir. Fosil yakıtlardan yapılan her tasarruf ithalatımızı, dolayısı ile cari açığımızı kapatabilmek için önemlidir.
• Ülkemizdeki mevcut yapı stokunun yüzde yirmisinin bile ısı kayıplarını önleyecek şekilde yalıtılmasının, cari açık sorunumuzu ortadan kaldıracak düzeyde geri dönüşümü olacağını hesaplamıştık bir zamanlar. Demek ki, teşvikli kredi, faizsiz kredi, hibe kredi ne olursa olsun, bu amaca kaynak ayırmak ülkemin yararına olacaktır.
• KENT KONSEYLERİNİ ÇALIŞTIRINIZ. Tüm tarafları, sektör temsilcilerini muhtarları, hak sahiplerini Kent Konseylerinde toplar ve ihtiyaçları belirlerseniz çözüme ulaşmak kolaylaşır. Biraz yorulmak gerekiyor. Aşılamaz gibi görünen sorunlar şeffaf ve iyi niyetli çalışmalar ile aşılacaktır. İNANIYORUM.

HAK SAHİPLERİNDEN BEKLENTİLERİM:

• Tek bina yenileme yerine sokak bazında dönüşümü öncelikle düşününüz. Toplulaştırma ile yaşamınıza katılan değer artışlarının bir kısmını tek bina yapımında sağlayamayabilirsiniz.
• Konutunuzda konuya uzak kişiler çoğunlukta olabilir. Uzman yardımı, görüşü olmadan, konuya etraflıca vakıf olmadan paydaşlarınızı bağlayacak adımlar atmayınız.
• Şahsi menfaatleriniz ön plana çıkmasın, ayrıcalıklı imtiyazlar talep etmeyiniz. Gizli pazarlıklarınız olmasın. İkili görüşmelerden kaçının. Bütün görüşmeleriniz komşularınızın yanında cereyan etsin. Her şey şeffaf olsun. Kullanıcı menfaatlerine çok öncelik veren bir projemiz, gizli imtiyaz girişimleri nedeniyle sonlandı. İmtiyazı tüm paydaşlarınız için ve herkese açık toplantılarda isteyiniz.
• Kooperatifleşin. Paydaşlarınızla ortak hedefinize ulaşmak için yardımlaşın. Sorunlarınızı şeffaflıkla aşın. Yeni konutunuza en ekonomik çözümle ulaşın.
• SPK onaylı bir Değerleme Firmasından mevcut konutlarınızın değerleme raporlarını (ekspertiz) alın. Süreç içinde olabilecek anlaşmazlıklarda lazım olacaktır.
• Fizibilite çalışması yapın veya yaptırın.
• İnşaat alanı uygun ise kat karşılığı ihale yapabilirsiniz.
• Daire sayısının artmasını istemiyorsanız Maliyet + Kar sistemi ile ihale yaparsınız.
• Evvela yol haritanızı, projenizi, şartnamenizi yaptırın. Bunlar tamamlanmadan inşaat ihalenizi yapmayın. İhale dosyanızı oluşturun, bununla istediğiniz sayıda müteahhitten teklif alabilirsiniz, elinizde birbiri ile karşılaştırabileceğiniz teklifler olur. Bakmayın Bakanlığın TV ekranlarında ‘Çoğunluğu sağladık, müteahhitimizi seçtik’ reklamlarına. Bu yol çoğu kere yanlışlara sebebiyet veriyor.
• Yapı Denetim firmasının sizinle irtibatta olmasını sağlayın, size aylık rapor vermesini talep edin. Pek dile getirilmese de Yapı Denetim Kuruluşu inşaatı sizin adınıza kontrol eden kurumdur. İmalat safhalarını fotoğraflarla tespit ettirin. Beton numunelerinin sonuçlarını talep edin. İnşaatın bitiminde elinizde kritik safhaları içeren inşaat raporunuz olsun.
• Şantiye Şefliği müessesesi bir inşaat için hayati öneme haizdir. Şantiye Şefi, Yapı Denetim Firmasından daha önemlidir. Sözleşmenizde, tecrübeli bir şantiye şefi talep edin ve inşaat sürecinde inşaattan ayrılmamasını hüküm altına aldırın. İnşaatta bulunmadığı günler için ceza-i müeyyide koyun.
• Bedelini kat karşılığı olarak ödeseniz de Maliyet + Kar prensibi ihale ile nakit ödeme de yapsanız, müteahhit, sizin adınıza inşaatınızı yapan, sizin tarafınızdan görevlendirilen kişi veya kuruluştur. Müteahhite hisse satmayınız, inşaatınızın ortağı olmasına müsaade etmeyiniz. Onu ve inşaatınızı her aşamada kontrol altında tutmalısınız.
• Kent Konseylerinden talepte bulununuz. Bilgi alınız. Sizin için proje üretsinler. Tüm taraflar bir araya gelirse sorunlar çözülmez olmaktan çıkar.

Zafer Bekaroğlu, Y.Mimar
İstanbul, 30.07.2024